Пресс-релиз об изменениях в законодательстве по ценным бумагам от 4 ноября 2009 г.

Комментарий к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 «Об утверждении Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций»

С 1 октября 2009 г. вступило в силу постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 18 сентября 2009 г. № 115 «Об утверждении Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций» (далее – Постановление № 115).

Подготовка данного постановления осуществлялась в рамках проводимой государством политики, направленной на либерализацию условий привлечения ресурсов предприятиями строительной сферы для финансирования жилищного строительства.

Жилищные облигации являются востребованным инвестиционным инструментом на национальном рынке ценных бумаг, о чем свидетельствует возрастающий объем выпусков данных облигаций.

Справочно. В 2005 г. было осуществлено 2 выпуска жилищных облигаций на общую сумму 5 млрд. бел. рублей; в 2006 г. — 6 выпусков на общую сумму 14,6 млрд. бел. рублей; в 2007 г. -12 выпусков на общую сумму 39,0 млрд. бел. рублей. В 2008 году было осуществлено 27 выпусков жилищных облигаций на общую сумму 113,4 млрд. бел. рублей, что в 2,9 раз больше объема зарегистрированных выпусков в 2007 году.

Начиная с 2002 года на территории Республики Беларусь было зарегистрировано 73 выпуска жилищных облигаций на общую сумму, свыше 230 млрд. бел. рублей. По состоянию на 01.10.2009 в обращении находится 49 выпусков жилищных облигаций на общую сумму, превышающую 181 млрд. бел. рублей, удостоверяющих права на более чем 61 тыс. квадратных метров строящегося жилья. В общем объеме выпущенных облигаций небанковского сектора жилищные облигации составляют порядка 60 %.

Постановление № 115 направлено на дальнейшую активизацию рынка жилищных облигаций и усиление защиты прав инвесторов.

Инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций (далее – Инструкция), утверждаемой Постановлением № 115, предусматривается расширение круга инвесторов — владельцев жилищных облигаций за счет предоставления права приобретать такие облигации юридическим и физическим лицам – резидентам и нерезидентам Республики Беларусь, а также возможность выпуска жилищных облигаций, номинированных в иностранной валюте, что существенно расширит возможности привлечения капитала предприятиями строительной сферы.

Нормы Инструкции, определяющие круг лиц, которые могут выступать эмитентами жилищных облигаций, предусматривают установление таких требований к застройщикам (заказчикам), которые позволяют привлекать денежные средства инвесторов сразу после принятия решения местного исполнительного и распорядительного органа о предоставлении земельного участка для жилищного строительства на основании разработанной проектной документации на объект жилищного строительства, предоставляемой застройщиком для вынесения такого решения, что значительно ускоряет процесс строительства жилья.

Кроме того, привлечение средств застройщиками (заказчиками) для строительства жилья с использованием жилищных облигаций предоставляет дополнительные гарантии владельцам таких облигаций, поскольку исполнение обязательств по ним в соответствии с нормами подпункта 1.7 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 28 апреля 2006 г. № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг» обеспечивается залогом, или (и) поручительством, или (и) банковской гарантией. Требование об обязательном обеспечении исполнения обязательств по жилищным облигациям позволяет должным образом обеспечить защиту прав и законных интересов инвесторов и минимизировать риск неисполнения эмитентом облигаций своих обязательств перед их владельцами.

Процедура государственной регистрации выпуска жилищных облигаций предполагает должный уровень контроля за соответствием действующему законодательству условий выпуска таких облигации, определяемых решением о выпуске, содержанием проспекта эмиссии, краткой информации об открытой продаже облигаций, предоставляемому обеспечению исполнения обязательств по облигациям. Кроме того, осуществляется контроль за процессом проведения продажи таких облигаций (эмитентом периодически представляется в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь соответствующий отчет), на основании представляемых в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь ежеквартальных отчетов эмитента жилищных облигаций осуществляется мониторинг финансового состояния и кредитоспособности данного эмитента. Отчеты эмитентов облигаций регулярно размещаются на сайте Министерства финансов Республики Беларусь (www.minfin.gov.by).

Инструкцией установлены существенные условия договора (соглашения), заключаемого до начала продажи жилищных облигаций между эмитентом жилищных облигаций (застройщиком, заказчиком) и инвестором и предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций (в соответствии с требованиями пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 2 июля 2009 г. № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства»). Данный договор заключается между эмитентом и каждым владельцем облигаций независимо от того, приобретаются ли облигации у эмитента в процессе их размещения, либо у предыдущего владельца в процессе обращения. То есть владельцем жилищных облигаций может стать только лицо, которое заключило договор с эмитентом. При этом лицо, отчуждающее жилищные облигации, должно, в свою очередь, расторгнуть соответствующий договор с эмитентом. Данной нормой обеспечивается соответствие количества владельцев жилищных облигаций количеству жилых помещений в объекте жилищного строительства (то есть у нескольких владельцев жилищных облигаций не могут находиться в собственности облигации, предоставляющие право на некоторое количество квадратных метров в одном жилом помещении). Установление данной нормы Инструкции существенно снижает риски инвесторов в жилищные облигации и является дополнительной гарантией защиты их законных прав.

Инструкцией предусмотрены дополнительные меры по защите прав и интересов инвесторов-владельцев жилищных облигаций в случае недобросовестности эмитента, а именно неисполнения эмитентом жилищных облигаций обязательств по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.

Так, при неисполнении эмитентом принятых на себя обязательств по строительству жилого помещения (то есть, когда строительство жилого помещения не осуществлено в объеме и сроки, установленные договором) владельцы жилищных облигаций вправе потребовать полного возмещения причиненных им убытков, а также возврата внесенных для приобретения жилищных облигаций денежных средств, проиндексированных с учетом стоимости строительно-монтажных работ. Возврат владельцу жилищных облигаций денежных средств, внесенных для приобретения жилищных облигаций, осуществляется на основании соглашения о расторжения договора с эмитентом (подписания акта о расторжении договора с эмитентом). В случае отказа эмитента от подписания названного акта, владелец вправе обратиться в суд.

Эмитент обязан вернуть денежные средства в полном объеме не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора либо с даты вынесения постановления суда.

При этом, если договор с эмитентом расторгается по иным основаниям, чем неисполнение эмитентом принятых на себя обязательств по строительству жилого помещения (например, владелец жилищных облигаций решил прекратить строительство жилого помещения, либо по причине невыполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору), индексация внесенных денежных средств при их возврате владельцу жилищных облигаций не осуществляется, равно как у владельцев не возникает права требовать возмещения всех причиненных ему убытков.

Владелец жилищных облигаций при погашении жилищных облигаций имеет право получить либо номинальную стоимость жилищных облигаций в белорусских рублях или иностранной валюте с учетом требований валютного законодательства (то есть сумму фактически внесенных для приобретения жилищных облигаций денежных средств), либо жилое помещение, общая площадь которого соответствует количеству квадратных метров, права на которые удостоверены имеющимися у него на руках жилищными облигациями.

Если владелец намерен получить при погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций их номинальную стоимость в денежном выражении (белорусских рублях или иностранной валюте), то за 30 календарных дней до даты погашения (досрочного погашения), указанной в решении о выпуске жилищных облигаций, он должен письменно уведомить эмитента о своем намерении. Если же данные условия не соблюдены, владелец жилищных облигаций не вправе требовать погашения облигаций в денежном выражении и эмитент вправе осуществить погашение жилищных облигаций путем передачи жилого помещения.

Погашение жилищных облигаций путем передачи жилого помещения владельцу жилищных облигаций оформляется актом приемки-передачи данного жилого помещения, подписываемом владельцем жилищных облигаций и эмитентом при условии выполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору с эмитентом, то есть когда владельцем выкуплен полный пакет жилищных облигаций, удостоверяющих права на то количество квадратных метров, которое составляет общая площадь жилого помещения по договору.

Инструкцией установлен двухмесячный срок передачи эмитентом владельцу жилищных облигаций документов, необходимых для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение, который исчисляется с даты государственной регистрации создания объекта жилищного строительства. После государственной регистрации права собственности на жилое помещение эмитент должен передать владельцу жилищных облигаций жилое помещение, комплект ключей и документы на установленное оборудование.

Евгения Дроздова
консультант Департамента по ценным бумагам
Министерства финансов Республики Беларусь